CRI: entenda como funciona título de renda fixa ligado ao setor imobiliário

Nesta publicação você lerá sobre:

• Detalhes de como funciona a emissão de um CRI;
• A escolha do lastro e os principais tipos de estrutura escolhidas para as emissão de CRI;
• Os principais perfis de investidores que terão acesso ao instrumento;

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O Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI) têm ganho espaço na carteira dos investidores, seja pela vantagem de diversificá-la com um produto de renda fixa, seja pela isenção da tributação de imposto de renda para pessoa física – assim como o CRI, o Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA) também entra nessa categoria de tributação.

Além dessas vantagens, o título também representa uma opção para investidores que priorizam rentabilidade e segurança. Nesta publicação, vamos elencar os principais pontos desse produto que vem se popularizando:

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Quem é responsável pela emissão desse produto?

As emissões de CRI são feitas exclusivamente por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, conforme determina a Lei Nº 9.514/97. A norma também estabelece a instituição do regime fiduciário, por meio do qual os créditos imobiliários devem ter o patrimônio separado da securitizadora — isso significa que eles não se confundem com o patrimônio da companhia.

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Como funciona a emissão de um CRI?

Primeiro, os créditos imobiliários que servirão de lastro para a operação são avaliados: financiamentos residenciais, comerciais, construções, contratos de aluguel, entre outros;

Depois, estrutura-se o produto conforme as necessidades e possibilidades do cedente ou do devedor (será uma estrutura pulverizada ou de risco único? Que tipo de investidor terá acesso ao papel? Quais as garantias e mecanismos de proteção de riscos possíveis?)

Os assessores legais, em conjunto com a securitizadora, preparam a documentação de acordo com as disposições regulatórias;

A securitizadora emite o papel, que é vendido a investidores;

O fluxo de créditos utilizado como lastro da emissão passa a ser recebido pela securitizadora;

O valor captado é desembolsado à cedente ou devedora, conforme o caso;

A securitizadora remunera e paga o principal para os investidores que comparam o papel.

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Quais são os tipos de estrutura de um CRI?

Pulverizado: o título possui um portfólio com diversos devedores, ou seja, o risco da operação está pulverizado em diferentes dívidas, o que diminui o risco do investimento. Os principais tipos de CRIs pulverizados são:

Pulverizado Residencial e Loteamento: acontece quando loteadoras e incorporadoras cedem os créditos imobiliários provenientes de contratos de compra e venda de imóveis ou lotes (representados pela Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), por exemplo) à securitizadora. Assim, elas antecipam o fluxo de recebíveis, que costumam ter prazo longo. A securitizadora, por sua vez, usa as CCIs como lastro para a emissão dos CRIs, que posteriormente serão adquiridos por investidores.

Shopping: consiste em securitizar contratos entre o shopping e os lojistas. Como os contratos possuem prazos mais curtos, é comum firmar um acordo complementar com o proprietário, conhecido como “contrato tampão”. Assim, caso os lojistas não cumpram com o que foi estipulado, o proprietário do shopping tem a coobrigação de complementar o lastro.

Corporativo ou risco único: são estruturados com recebíveis imobiliários oriundos de contratos cujo risco principal é o crédito corporativo. Essa categoria se divide em três:

Built-to-suilt – é a construção de novos empreendimentos projetados sob medida por meio de contratos de locação de longo prazo, sem que o cliente tenha que investir capital no imóvel. Além de receber um imóvel sob medida, a vantagem para o locatário é que ele não precisará investir em imóveis ou construção, tendo somente a despesa de aluguel (dedutível da base de IR e CSLL nas empresas tributadas pelo lucro real). Além disso, como o imóvel é locado, a empresa diminui seu ativo imobilizado.

Sale & Lease Back – neste tipo de CRI, uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) adquire imóveis já existentes e ao mesmo tempo efetua um contrato de locação de longo prazo para o próprio vendedor do imóvel. Assim, a empresa que vende seu imóvel passa a contar uma considerável liberação de recursos, transformando ativos imobilizados em capital disponível para investimento.

Dívida Corporativa – esses CRIs são emitidos com lastro em dívidas de Incorporadoras ou de empresas que de alguma forma atuam no setor imobiliário (debêntures, CCBs e outros instrumentos de dívida). O risco deste tipo de papel é basicamente o balanço da balanço da empresa envolvida na operação, e o prazo de resgate costuma ser de aproximadamente 3 anos.

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Quais são as principais informações para os investidores desse produto?

Assim como outros produtos de renda fixa, é possível saber o indexador de um CRI no momento do investimento. O que difere é se o produto é pós ou pré-fixado.

Outra vantagem do título é a isenção de IOF e de imposto de renda para pessoas físicas. Para pessoa jurídica, os rendimentos seguem a tabela regressiva:

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Os principais perfis de investidores

O tipo de investidor que terá acesso ao CRI dependerá da Instrução Normativa por meio da qual o papel vai a mercado. Na ICVM 400 (Oferta Pública), qualquer investidor pode comprar o título. Já nos casos de ICVM 476 (Oferta Pública com Esforços Restritos) apenas investidores profissionais ou qualificados podem adquirir o CRI.

Além disso, é possível investir em CRI por meio de:

Uma corretora;

Diretamente com o emissor; ou

No mercado secundário.